Покупка квартиры или дома – лучший способ обеспечить себе финансовую независимость и сохранить накопления. Поэтому люди готовы вкладывать в недвижимость большие деньги. Однако, далеко не все могут приобрести жильё, не прибегая к ипотечному кредитованию. Особенно – в Израиле, где недвижимость стоит довольно дорого.
Машканта (משכנתא) – это израильская ипотека. Как и везде в мире, это долгосрочный кредит, который может быть выдан на 20-30 лет. Но в его основе лежит значительная сумма, поэтому условия ипотеки отличаются от условий обычного кредита. Ипотека является банковским продуктом с высоким риском, из-за чего она подвергается более жёсткому регулированию со стороны государства и Центрального банка.
Большинство людей имеет весьма поверхностные знания о кредитовании и не любит читать договоры. По этой причине они часто заключают сделки на невыгодных для себя условиях. Клиенты компании BusinessIsraeli застрахованы от подобных неприятностей. Наши эксперты всегда готовы дать профессиональные рекомендации по финансовым продуктам, которые помогут сохранить и приумножить капитал клиентов. Мы оказываем поддержку по всем вопросам, связанным с открытием и ведением счетов, с банковским комплаенсом и переводом денег из-за границы. Наши клиенты также могут получить налоговые консультации и другие услуги, связанные с бизнесом и финансами.
Условия машканты
Машканта (ипотека) – это кредит на покупку недвижимости, где приобретаемое имущество выступает в качестве залога. Если заёмщик не сможет выплачивать долг, то банк сможет продать заложенное имущество и таким образом взыскать остаток по задолженности. Но доходить до такой ситуации ни один банк не хочет, поэтому принимает все возможные меры для того, чтобы снизить свои риски.
В качестве таких инструментов выступают:
- Требования к заёмщику
- Величина первоначального взноса
- Процентная ставка по кредиту
- Ограничение на размер ссуды
- Страхование залога и жизни заёмщика
Средний размер машканты в Израиле оценивается в 600-700 тысяч шекелей. К этому нужно добавить дополнительные платежи, единоразовые и регулярные: страховка, оплата услуг брокера и оценщика, налог на покупку, затраты на оформление ипотеки. Выплачивать всё это приходится в течение многих лет и даже десятилетий. Прежде чем выдать такой кредит, банк должен убедиться в платёжеспособности заёмщика.
Каждый клиент, желающий оформить машканту, помимо первоначального взноса обязан предоставить банку ряд документов, подтверждающих свою благонадёжность и финансовую состоятельность. Факторами, влияющими на решение банка, являются:
- Возраст заёмщика, его образование и род занятий
- Стабильное финансовое положение
- Справки о доходах
- Данные об объекте недвижимости, который клиент собирается приобрести
Исходя из этого, банковский риск-менеджер определяет возможность выдачи машканты, процентные ставки, срок погашения и другие условия.
Любой банк, будучи коммерческим учреждением, заинтересован в максимизации своей прибыли – то есть, во взимании как можно более высокой ставки. Но банк также хочет, чтобы заёмщик смог осилить ежемесячные платежи и погасить кредит, поэтому банк старается адаптировать машканту к возможностям клиента.
Обязательным условием предоставления ипотеки является страхование – битуах машканта. Оно состоит из страхования жизни заёмщика и страхования объекта залога. Страховку можно приобрести как в банке, так и в сторонней страховой компании.
Источники и формирование машканты
Подбирая для себя ипотеку, человек может оперировать двумя показателями: сумма кредита и срок возврата. Чем меньше первый и больше второй, тем ниже будут ежемесячные выплаты банку, но тем больше будет переплата. Каждый хотел бы погасить свою ипотеку как можно скорее, но для этого нужно уменьшить сумму кредита за счёт привлечения собственных средств (первоначального взноса). С другой стороны, человек может получить свободные деньги на депозит и получать по нему проценты, которые позволят уменьшить кредитную нагрузку.
Соотношение между собственным капиталом и ипотечным кредитом – это важный вопрос, на который нет однозначного ответа. Здесь много зависит от финансовых возможностей семьи, наличия детей, планов на будущее. Особенность машканты в Израиле заключается в наличии чётких ограничений со стороны Центрального банка: обычно доля банка составляет не более 70-75%, а клиент финансирует остальную часть. Иностранцы и те израильтяне, которые уже владеют жильём, могут рассчитывать только на 50%.
Машканта, как и любая ипотека, состоит из двух частей: тело кредита и проценты на остаток. Банк может предоставить заём в шекелях или иностранной валюте. Проценты начисляются ежемесячно и рассчитываются по утверждённой банком ставке, которая может быть плавающей, фиксированной или смешанной.
Постоянный процент
При полностью фиксированной ставке (рибит квуа) размер процента устанавливается при оформлении машканты и не изменяется. Этот вид ипотеки существует в двух вариантах:
- С привязкой к индексу потребительских цен (Мадад) – рибит квуа цмуда
- Без привязки к ИПЦ – рибит квуа ло цмуда
ИПЦ корректируется каждый месяц на основе текущего уровня инфляции. Соответственно, ежемесячные платежи по машканте тоже будут скорректированы с учётом этого параметра. Это может представлять выгоду, поскольку инфляция в Израиле в течение многих лет находится на уровне 2-2,5%. В 2023 году наблюдался значительный рост, однако к ноябрю 2023-го показатель снизился до 3,3%. Банк Израиля ожидает, что в 2024 году инфляция будет на уровне 2,4%.
Если в машканте применяется постоянная ставка без привязки к ИПЦ, то размер платежей остаётся неизменным в течение всего срока действия договора. Такие кредиты обычно выдаются на срок до 20 лет и под более высокие ставки.
Одним из условий выдачи машканты под постоянный процент могут быть штрафы за досрочное погашение.
Переменный процент
Машканта с плавающей ставкой (рибит миштана) также имеет два варианта:
- Привязанная к ставке «Прайм» (средней по банковской системе) – рибит миштана прайм
- Привязанная к ставке по государственным облигациям («оген») – рибит миштана оген
«Прайм» обычно пересматривается Банком Израиля в последний понедельник календарного месяца и рассчитывается как средневзвешенная процентная ставка по новым кредитам.
Банки устанавливают для заёмщиков ставку с переменным процентом на основе «Прайма»: например, «Прайм минус 0,5». Если «Прайм» составляет 2,0%, то ставка банка будет 1,5%. Но применяться она может, как правило, не более чем к 1/3 от общей суммы кредита. Штрафы за досрочное погашение в этом случае не предусмотрены.
Во втором варианте машканты с переменным процентом ставка изменяется каждые 5 или 10 лет. Она состоит из базовой ставки «оген», которая рассчитывается на основе текущего состояния рынка государственных ценных бумаг. Банки добавляют к ней собственную маржу – выглядит это, например, как «оген плюс 1,35». Метод расчёта банк изменять не вправе.
Машканта с привязкой к валюте
Банки Израиля выдают кредиты в шекелях, долларах США и евро. Некоторые банки предоставляют займы в британских фунтах, швейцарский франках, канадских долларах и другой валюте.
Валютная машканта обычно доступна только при условии плавающей процентной ставки, привязанной к LIBOR – лондонской межбанковской ставке.
Такой тип машканты имеет смысл лишь в том случае, если заёмщик получает доход в валюте, потому что средства, предназначенные продавцу, конвертируются в шекели. Ежемесячные платежи тоже должны производиться в шекелях в соответствии с текущим курсом обмена.
Валютная машканта позволяет клиенту компенсировать риск при снижении курса шекеля, но условия могут оказаться не самыми выгодными для него.
Кто имеет право на машканту?
Ипотечный кредит на приобретение недвижимости может взять не только гражданин Израиля, но и любой иностранец, однако открыть счёт в израильском банке, не имея гражданства страны, довольно проблематично. Нужно доказать, что человек имеет здесь свои жизненные интересы – например, планирует вести бизнес. Сложности могут возникнуть и с переводом денег из-за границы, поскольку банки хотят убедиться в чистоте источника происхождения средств. Для прохождения комплаенса банки могут затребовать финансовые отчёты за несколько лет.
Заёмщик обязан соответствовать ряду требований:
- Быть совершеннолетним
- Иметь постоянный источник дохода
- Располагать собственными средствами в размере 25-50% от стоимости недвижимости
- Размер ежемесячного платежа по машканте не должен превышать 30-35% от общего семейного бюджета
Величина предоставляемой ссуды будет зависеть от того, покупает ли клиент свою первую и единственную квартиру, или он владеет более чем одним объектом недвижимости. Последнее не распространяется на улучшение жилищных условий, когда заёмщик продаёт старую квартиру, чтобы приобрести новую.
В Израиле также существует программа государственной машканты для репатриантов: она предоставляется под более низкий процент и на льготных условиях. В частности, они могут получить кредит на первоначальный взнос сроком до 30 лет – он выделяется Министерством строительства.
Если репатриант приобретает своё первое жильё в Израиле, то ему предоставляется до 75% покрытия стоимости по ставке не выше 3%. Срок погашения – до 30 лет. Воспользоваться этими льготами он может только в течение первого года после совершения репатриации.
Шаги по оформлению машканты
Процедуру получения ипотечного кредита можно условно разбить на три этапа.
Первый заключается в подаче заявления на предварительное одобрение машканты. Вместе с ним клиент банка предоставляет сопутствующие документы: удостоверение личности или загранпаспорт, справки о доходах, сведения о приобретаемом объекте недвижимости. Предварительное одобрение называется «ишур экрони»: одно действительно в течение 3-х месяцев, и в нём указываются процентные ставки, срок погашения и прочие условия кредитования.
На следующем шаге происходит подписание всех ипотечных и залоговых документов, включая договоры страхования.
После финальной проверки ипотечного договора банк переводит денежные средства продавцу.
Все эти действия заёмщик может осуществить лично или прибегнув к услугам ипотечного брокера.
Выбор подходящих условий машканты
Машканта – это заём, который нужно выплачивать долгие годы. За это время могут появиться и вырасти дети, измениться другие жизненные обстоятельства. Просчитать все риски на десятилетия вперёд довольно сложно. Вот почему перед принятием решения стоит обратиться к финансовому консультанту.
Специалист по ипотечному кредитованию от компании BusinessIsraeli поможет разобраться в различных вариантах машканты в Израиле и предложит вариант, адаптированный к потребностям и финансовым возможностям клиента.
Консультант будет проводить переговоры с банками от имени клиента, чтобы получить самую выгодную процентную ставку. Это позволит сэкономить тысячи шекелей.
Будучи экспертом в финансовых вопросах, консультант от компании BusinessIsraeli не пропустит ни одного неприятного для клиента сюрприза. Каждая строчка договора изучается внимательнейшим образом.
Консультант избавит клиента от необходимости сталкиваться с израильской бюрократией. Он самостоятельно подготовит пакет документов и представит на рассмотрение в банк.
Мы надеемся, что эти и другие преимущества убедят вас в необходимости воспользоваться услугами компании BusinessIsraeli. Мы оказываем поддержку и по другим вопросам, связанным с банками, финансами и бизнесом. Свяжитесь с нами, чтобы узнать все детали.
Вопросы и ответы
Кто может получить машканту в Израиле?
Получение машканты в Израиле доступно как жителям страны, так и иностранцам, но условия кредитования будут отличаться. Заёмщик должен иметь регулярный легальный доход и располагать определённой суммой собственных средств для финансирования первоначального взноса. Иностранные граждане могут получить заём в размере не более 50% от цены недвижимости.
Что такое Битуах Машканта?
Битуах Машканта (ביטוח משכנתא) – это ипотечное страхование, которое включает страхование жизни (битуах хаим) и «коробки» жилья (битуах мивне). При расчёте ежемесячных выплат по ипотеке нужно обязательно учитывать и размер платежей по страховке.
Как выплачивается Машканта?
Сумма задолженности по машканте разбивается на несколько ежемесячных платежей, в состав которых входят соразмерная часть основного долга и процент, начисляемый на остаток. Платежи могут быть фиксированными, если это машканта с постоянным процентом, и изменяющимися в зависимости от индекса, к которому они привязаны, если речь идёт о плавающей ставке.